Hausse de loyer

Non. Comme toute association l’ASLOCA Genève conseille ses membres. Chacun peut toutefois adhérer en tout temps et donc être renseigné immédiatement.

Oui. Il est recommandé de ne pas agir seul, car les questions juridiques rencontrées sont complexes et les négociations meilleures lorsqu’on a des arguments juridiques bien construits et une certaine expérience des audiences de conciliation.

La seule voie possible est une contestation adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, dans un délai de trente jours à compter depuis la réception de la hausse (par prudence, il convient de compter le délai depuis la date d’envoi de la hausse). Même en contactant l’ASLOCA Genève le dernier jour du délai, il est encore possible d’agir par une requête sommaire, qui pourra ensuite être complétée.

Oui. Il existe notamment les hausses de loyer fondées :

  - sur l’augmentation du taux hypothécaires de référence (cf. questions 6 à 10) ;

  - sur les « loyers du quartier » (cf. questions 11 et 12) ;

  - sur des travaux ;

  - sur un rendement insuffisant des fonds propres investis (cf. questions 7 et 8) ;

  - sur une clause d’indexation (cf. question 13) ;

  - et celles qui ne sont pas motivées (et peuvent donc être contestées en tout temps (cf. question 16)).

Non. La date pour laquelle la hausse peut être notifiée dépend de ce que prévoit le contrat de bail (et en l’absence de contrat écrit, ce que prévoit la loi). Le bailleur doit en outre respecter un préavis de minimum trois mois et dix jours (sauf si le contrat prévoit un préavis plus long). Mais le bailleur peut en revanche envoyer la hausse très en avance, donc il est impératif de faire en sorte de ne pas rater de courrier recommandé.

Oui. Il existe divers moyens de défense, et notamment lorsqu’un calcul de rendement (cf. questions 7 et 8) est possible. En effet, le bailleur ne peut répercuter cette augmentation du taux hypothécaire que si le loyer auquel il parvient n’est au final pas abusif. Or, dans l’immense majorité des cas, lorsqu’un calcul de rendement peut être effectué, on constate en pratique que le loyer résultant de la hausse (tout comme le loyer d’avant la hausse) est abusif.

Il s’agit d’une méthode de fixation du loyer fondée sur les coûts, qui consiste à déterminer, sur la base du prix d’acquisition – ou de construction – de votre logement, le loyer que le propriétaire est en droit de demander pour pouvoir couvrir tous les frais qu’il doit assumer pour votre logement (y compris ses éventuels intérêts hypothécaires) et réaliser en outre un bénéfice raisonnable sur les fonds propres qu’il a investis (marge actuellement limitée par le Tribunal fédéral à 3.75%).

Relativement souvent, à savoir pour tous les immeubles qui ont été achetés ou construits au cours des trente dernières années (car dans ce cas il est considéré par les tribunaux que la valeur d’acquisition peut être retrouvée et est fiable). Le délai se compte à rebours à partir de la date d’entrée en vigueur de la hausse.

Parce que la hausse de loyer fondée (notamment) sur l’augmentation du taux hypothécaire officiel dépend du contrat de chacun et des critères de fixation du loyer en vigueur lors de sa dernière modification (ou lors de la conclusion du bail si le loyer n’a jamais été modifié depuis). Ainsi, si le taux officiel a récemment augmenté, il faut encore que lors de cette dernière fixation (éventuellement lors de la conclusion du bail) le taux hypothécaire ait été plus bas, pour que cela entraine une possibilité de hausse de loyer sur cette base. Or, comme le taux hypothécaire officiel n’a cessé de baisser jusqu’en 2020 (depuis 1992), seuls les loyers fixés récemment (en général les nouveaux baux) sont fondés sur un taux plus bas que le taux actuel.
En d’autres termes : ce sont surtout les locataires qui paient des loyers déjà chers qui, de surcroît, se voient notifier des hausses de loyer !

Parce que l’immense majorité des locataires qui reçoivent des hausses de loyer ont des loyers déjà abusifs, à tout le moins dans les cantons subissant la pénurie (ce qui est le cas à Genève), ce qu’un calcul de rendement peut souvent démontrer.
Lorsqu’un calcul de rendement n’est pas possible (cf. question 8), d’autres arguments peuvent être utilisés pour tenter de contrer ou d’atténuer la hausse, laquelle, si elle n’était pas contestée, conduirait dans bien des cas à un loyer choquant au regard des statistiques cantonales (qui sont souvent très éloignées des loyers que l’on trouve sur les annonces de location, puisqu’elles prennent en considération l’ensemble des logements, même ceux qui sont occupés depuis longtemps par la même famille, et sont donc demeurés à prix raisonnables).
La contestation d’une hausse peut en outre dissuader le bailleur de notifier une nouvelle hausse l’année suivante, si le taux hypothécaire officiel augmente encore.
Enfin, la hausse des loyers est une spirale infernale qui alimente de nouvelles hausses du loyer et impacte d’ailleurs toute l’économie puisqu’elle engendre de l’inflation !

Il s’agit d’un autre motif parfois invoqué pour justifier une hausse de loyer, mais que le bailleur est très vraisemblablement dans l’incapacité de prouver, car les tribunaux sont très exigeants sur l’apport de cette preuve. Il faut en outre bien distinguer les « loyers du quartier » de ceux résultant de l’offre et la demande actuelle (soit les loyers que l’on trouve dans les annonces de location), qui ne représentent pas du tout le loyer usuel du quartier.

Oui, les chances de succès sont généralement excellentes.

Certains baux prévoient que le loyer pourra varier en fonction exclusivement de l’évolution du coût de la vie (indice suisse des prix à la consommation (ISPC)). On parle alors de baux aux loyers indexés. Pour cela, le bail doit avoir une durée minimum de cinq ans (le cas échéant un renouvellement de cinq ans en cinq ans). Même ce type de hausse peut parfois être remis en cause et il faut toujours la faire vérifier sous 30 jours.

Il faut d’abord mettre à néant une idée reçue : les congés de représailles sont rarissimes et le fait de petits propriétaires mal conseillés le plus souvent. Par ailleurs, le locataire qui fait valoir des droits est protégé contre les congés pendant toute la durée de la procédure et même pendant les trois ans qui suivent celle-ci ; ce n’est que dans des cas bien spécifiques que le propriétaire peut résilier le bail durant cette période de protection. Un congé sera donc très généralement contesté avec succès par le locataire.

Par un simple courrier adressé à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (une lettre au propriétaire ou à la régie est insuffisante), signé par tous les titulaires du bail, indiquant que la hausse de loyer du … [indiquer la date de la hausse] est contestée, et précisant le nom du bailleur (attention pas de la régie !) qui figure sur l’avis jaune, en joignant une copie de la hausse en question. Cette démarche pourra ensuite être complétée sans difficulté.

Non, sauf dans des cas rares, soit essentiellement lorsque la hausse contient des informalités (absence d’utilisation du formulaire officiel jaune, motivation insuffisante ou contradictoire, etc.).

La procédure comporte deux phases, l’une devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, l’autre devant le Tribunal des baux et loyers. Au cours de la première, le but est de parvenir à un accord avec le propriétaire. Si les négociations n’aboutissent pas, la procédure est introduite par le bailleur (et non par le locataire) devant le Tribunal des baux et loyers, qui rendra une décision suite à des mesures d’instruction.
La grande majorité des affaires sont négociées et durent ainsi entre quelques semaines et quelques mois. Celles qui ne peuvent pas être négociées durent entre un et deux ans en moyenne.

Lorsque la hausse est contestée, le loyer ne bouge pas jusqu’à ce que la procédure soit terminée. Le résultat de celle-ci s’applique alors rétroactivement à la date de la hausse prévue, de sorte que, par prudence, il convient de mettre la différence de côté, jusqu’à l’issue du procès.

Non, le loyer ne peut en aucun cas être refixé par un juge plus haut que la hausse notifiée. En revanche, dans certains cas, une baisse de loyer (au lieu de la hausse) est possible.

Non, devant toutes les instances cantonales la procédure est gratuite et le perdant ne doit pas payer l’avocat du vainqueur. Le locataire paie en revanche son propre conseil juridique, s’il en a un, et qu’il n’a pas d’assurance juridique ou ne peut prétendre à la défense aux frais de l’Etat (assistance juridique). Les honoraires de l’ASLOCA Genève, pour la phase de conciliation, sont très généralement bien inférieurs à la hausse notifiée sur une année.

Non, il n’existe pas de liste noire, c’est une légende urbaine. En revanche, certaines régies demandent, quand vous postulez pour un nouvel appartement, le nom de votre régie actuelle. Cette question est illégale et ne doit pas être posée, si bien que vous avez le droit de répondre de manière contraire à la vérité ; vous pouvez ainsi répondre en indiquant, par exemple, que vous étiez en sous-location, ou que vous viviez chez votre partenaire, chez un proche ou chez des parents.

Non, il n’y a aucune raison qu’il le fasse et, dans la pratique, on ne le constate pas vraiment. De toute manière, la loi oblige le propriétaire à entretenir le logement, de sorte que si c’était nécessaire, vous pourriez l’y obliger, par exemple en procédant à une consignation du loyer. Il faut aussi relever que la pénurie induit souvent que les propriétaires trainent des pieds face aux demandes des locataires : contester une hausse de loyer ou pas n’y changera rien, alors pourquoi se l’interdire ?