Question de Marcel M. de Lancy : je viens de signer un nouveau bail et il est indiqué sur l’avis de couleur verte que des frais d’exploitation seront dorénavant facturés, par le biais d’acomptes, en sus du loyer, sans aucune autre explication. Qu’est-ce que cela veut dire et à quoi dois-je faire attention ?
A Genève, les contrats prévoient en principe que le chauffage et l’eau chaude sont facturés aux locataires en sus du loyer. Néanmoins, le contrat peut prévoir que d’autres frais soient facturés à côté du loyer, appelés « frais d’exploitation » ou également « frais accessoires étendus ». Il peut s’agir de frais de conciergerie, d’entretien et de nettoyage des communs et/ou des extérieurs, de maintenance de l’ascenseur ou encore de consommation d’électricité dans les espaces communs.
Sauf convention spéciale, ces frais d’exploitations sont compris dans le loyer. Si le bailleur entend facturer de tels frais, en sus du loyer, il doit inclure dans le bail une liste précise de tous les frais accessoires étendus visés.
Par ailleurs, rappelons que lorsque les charges sont perçues selon le système des acomptes, comme c’est le cas pour notre lecteur, le bailleur a l’obligation de rendre des comptes aux locataires, en fin d’exercice, en établissant un décompte de charges.
Notre lecteur devra ainsi vérifier si les frais mis à sa charge selon le décompte qui lui sera adressé sont bien listés dans son contrat.
En outre, dans le cas de notre lecteur, il y a eu une modification du régime de perception des frais accessoires par rapports aux anciens locataires (ces frais étant auparavant inclus dans le loyer). Selon le Tribunal fédéral, il est nécessaire de motiver de manière précise la modification.
Le bailleur doit ainsi indiquer, sur l’avis officiel, à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément. Pour que le locataire puisse se faire une idée de la portée de la modification, il doit avoir connaissance des montants précédemment dépensés par le bailleur pour les frais qui seront désormais perçus séparément.
Faute de motivation suffisante, l’introduction des frais accessoires n’est pas valable et le loyer est réputé inclure ceux-ci. Dans un tel cas, le bailleur doit rembourser les acomptes versés à ce titre, depuis le début du bail.
Enfin, rappelons à notre lecteur qu’il peut contester son loyer initial dans un délai de 30 jours dès réception des clefs de l’appartement, devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
Orlane VARESANO, ASLOCA Genève
Article publié dans la Tribune de Genève du 10 janvier 2024
