Question de Christophe G., à Genève : « J’ai entendu dire que taux hypothécaire de référence allait augmenter. Dois-je craindre une hausse de mon loyer ? Et que faire si j’en reçois une ?»
La loi autorise le bailleur à majorer le loyer pour la prochaine échéance utile, s’il subit une augmentation des coûts qu’il est censé couvrir au moyen du loyer. Le taux hypothécaire de référence reflète les frais qu’il est supposé payer pour les emprunts grevant son immeuble. Ce taux est annoncé tous les trois mois par l’Office fédéral du logement et passera de 1.5% à 1.75%, probablement en décembre 2023. Ce qui justifierait, selon les cas, une majoration de loyer.
Diverses constellations de fait peuvent se présenter : tel locataire a un bail avec un loyer fixé récemment, sur la base d’un taux de référence bas ; alors que tel autre – y compris dans le même immeuble – dispose d’un bail plus ancien, avec un loyer fixé de longue date, sur la base d’un taux de référence plus élevé. Le premier est exposé à une hausse, pas le second. Il est donc difficile de donner une réponse à notre lecteur qui soit généralisable à toutes les situations.
L’augmentation ne peut être adressée que pour un terme du contrat. Le classique genevois est le cas du bail annuel, reconductible tacitement d’année en année. Mais nombre de bailleurs institutionnels (assurances et caisses de pensions) pratiquent des baux renouvelables de mois en mois. Ce qui permet de majorer le loyer avec un préavis d’un trimestre, sans devoir attendre la « date anniversaire » du bail pour ce faire.
Pour déclencher une majoration de loyer, il faut que celui-ci ait été fixé en considération d’un taux plus bas que celui qui prévaut aujourd’hui. Ainsi, un bail signé alors que le taux était de 1.25%, permet une hausse si le taux annoncé est au moins de 1.5%. Si le loyer a été fixé pour la dernière fois sur la base du taux existant en 2008, de 3.5%, il faudra attendre une remontée du taux de référence jusqu’à 3.75% pour qu’une augmentation soit envisageable. La hausse du taux à 1.75% concerne tous les locataires qui ont un bail conclu après le 1er juin 2017 ou ont demandé une baisse du loyer après cette date.
Toute majoration du loyer motivée par une variation du taux hypothécaire n’est pas imparable. Il est possible que la hausse rende le loyer abusif. Il appartient au locataire de la contester auprès de l’autorité de conciliation sous 30 jours, sinon elle ne sera plus attaquable. Vu la multiplicité des cas possibles, il est recommandé de se faire conseiller par une association de locataire.
Pierre STASTNY, ASLOCA Genève
Article publié dans la Tribune de Genève du 29 novembre 2023
