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Lorsque le taux hypothécaire de référence baisse, vous avez le droit, en tant que locataire, de demander une baisse de loyer à votre bailleur.

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  • Si je ne suis pas membre de l'ASLOCA Genève, puis-je malgré tout obtenir des renseignements sur mes chances de succès dans une demande de baisse de loyer ?

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    Non. Comme toute association, l'ASLOCA Genève conseille ses membres. Chacun peut toutefois adhérer en tout temps et donc être renseigné immédiatement.

  • Comment demander une baisse de loyer ?

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    La première étape consiste à adresser un courrier recommandé à votre régie, pour demander une baisse de loyer. Un certain délai doit être respecté et les calculs de la baisse possible ne sont pas toujours aisés, donc il est recommandé de nous contacter pour que nous rédigions en votre nom la lettre de baisse.

    Si la régie refuse d'octroyer la baisse, il faut ensuite rapidement saisir la Commission de conciliation d'une requête (deuxième étape). Là également, l'ASLOCA peut vous assister ou vous aiguiller.

  • Quels sont les délais à respecter pour demander une baisse de loyer ?

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    Le premier délai à respecter dépend en principe du contrat de bail. Dans la majeure partie des cas, la régie doit recevoir la demande de baisse de loyer plus de trois mois avant l'échéance du bail (souvent une fois par année). Par exemple, si le bail a commencé un 1er mai et se renouvelle d'année en année de manière automatique (avec préavis de résiliation de trois mois), la demande de baisse de loyer doit parvenir à la régie au plus tard le 31 janvier, pour une entrée en vigueur au 1er mai.

    La régie a ensuite 30 jours pour répondre. Parfois elle répond avant, parfois seulement à la fin de son délai, parfois après et parfois pas du tout. Votre délai (aussi de 30 jours) pour saisir la Commission de conciliation (deuxième délai), en cas de réponse négative ou insuffisante, ou en l'absence de réponse, dépend donc de la situation :

    -   si la régie a répondu avant la fin de son délai : votre délai de 30 jours commence à courir à partir de sa réponse ;

    -   si la régie a répondu le dernier jour de son délai : votre délai de 30 jours commence à courir à partir de sa réponse  ;

    -   si la régie a répondu après la fin de son délai : votre délai de 30 jours commence à courir à partir de la fin de son délai (et non au moment de sa réponse) ;

    -   si la régie n'a pas répondu : votre délai de 30 jours commence à courir à partir de la fin se son délai.

  • Le bailleur peut-il m'adresser une hausse de loyer en représailles ?

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    Non, dans la pratique on ne le voit quasiment jamais. D'une part, le délai du bailleur est plus long que le vôtre (10 jours de plus), donc souvent il est déjà trop tard pour qu'il agisse. D'autre part, si vous avez des motifs pour demander une baisse de loyer, généralement il ne dispose pas d'argument pour justifier une hausse.

  • Sur quel critère puis-je me fonder pour demander une baisse de loyer ?

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    Dans la grande majorité des cas, sur la diminution du taux hypothécaire depuis la dernière fixation de votre loyer.

  • Puis-je fonder ma demande de baisse sur un calcul de rendement ?

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    Non, sauf dans de rares cas (à la sortie du contrôle de l'Etat par exemple). cette méthode de calcul fondée sur les coûts est essentiellement utilisée lors d'une contestation du loyer initial ou, à titre défensif, pour s'opposer à une hausse de loyer.

  • Ma régie refuse ma demande de baisse en invoquant les "loyer du quartier" : a-t-elle raison ?

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    C'est le motif de refus le plus souvent invoqué, alors votre régie/bailleur est généralement dans l'incapacité de prouver ce loyer de quartier, les tribunaux étant très exigeant sur l'apport de cette preuve. Il faut en outre bien distinguer les "loyer du quartier" et ceux résultant de l'offre et la demande actuelle (soit les loyers que l'on trouve dans les annonces de location), qui ne représentent pas du tout le loyer usuel du quartier.

  • J'ai un loyer "indexé" : puis-je aussi demander une baisse de loyer ?

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    Les baux au loyer indexé ont la particularité d'avoir des échéances tout les cinq ans (exigence légale).

    Au cours de la période de cinq ans, le loyer ne peut évoluer qu'en fonction de la variation du coût de la vie (indice suisse des prix à la consommation (ISPC)), donc si cet indice diminue, vous pouvez demander une baisse de loyer fondée sur ce critère.

    Pour chaque échéance quinquennal (donc tous les cinq ans); il est toutefois possible de demander une baisse de loyer fondée sur l'évolution du taux hypothécaire. Il faut pour cela bien sûr respecter le préavis par le contrat, qui est généralement de trois mois (cf. question 3).

  • Si je conteste sa hausse de loyer, le propriétaire peut-il résilier mon bail avec succès ?

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    Il faut d'abord mettre à néant une idée reçue : les congés de représailles sont rarissimes et le fait de petits propriétaires mal conseillés le plus souvent. Par ailleurs, le locataire locataire qui fait valoir des droits est protégé  contre les congés pendant toute la durée de la procédure et même pendant les trois ans qui suivent celle-ci ; ce n'est que dans des cas bien spécifiques que le propriétaire peut résilier le bail durant cette période de protection. Un congé sera donc très généralement contesté avec succès par le locataire

  • Comment puis-je saisir le Commission de conciliation d'une requête si c'est le dernier jour du délai et que l'ASLOCA Genève n'est plus atteignable ?

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    Par un simple courrier adressé à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (une lettre au propriétaire ou à la régie est insuffisante), signé par tous les titulaires du bail, demandant la baisse de loyer et précisant le nom du bailleur (attention pas de la régie !), en joignant une copie de votre demande de baisse à la régie et de l'éventuelle réponse négative de celle-ci. Cette démarche pourra ensuite être complétée sans difficulté.

  • À quoi ressemble une procédure de demande de baisse de loyer et quelle en est sa durée ?

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    La procédure comporte  deux phases, l'une devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, l'autre devant le Tribunal des baux et loyers. Au cours de la première, le but est de parvenir à un accord avec le propriétaire. Si les négociations n'aboutissent pas, la procédure doit être introduite devant le Tribunal des baux et loyers, qui rendra une décision suite à des mesures d'instruction.

    La grande majorité des affaires sont négociées et durent ainsi entre quelques semaines et quelques mois. Celles qui ne peuvent pas être négociées durent entre un et deux ans en moyenne.

  • En cas de contestation de la hausse de loyer, quel loyer dois-je payer ?

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    Le loyer ne bouge pas jusqu'à ce que la procédure soit terminée. Le résultat de celle-ci s'applique alors rétroactivement à la date pour laquelle la baisse a été demandée et la différence de loyer vous sera alors remboursée.

  • Existe-t-il un risque que mon loyer soit finalement augmenté par le juge plus haut que la hausse elle-même ?

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    Non, sauf si le bailleur vous a notifié un avis officiel de majoration de loyer simultanément, ce qui est rarissime en pratique (cf. question 4).

  • Le coût d'une procédure est-il élevé et dois-je payer l'avocat du propriétaire si je perds ?

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    Non, devant toutes les instances cantonales la procédure est gratuite et le perdant ne doit pas payer l'avocat du vainqueur. Le locataire paie en revanche son propre conseil juridique, s'il en a un, et qu'il n'a pas d'assurance juridique. Les honoraires de l'ASLOCA Genève, pour la phase de conciliation, sont très généralement bien inférieurs au gain réalisé sur une année.

  • Est-on fiché par les régies ("liste noire") si l'on demande une baisse de loyer ?

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    Non, il n'existe pas de liste noire, c'est une légende urbaine. En revanche, certaines régies demandent, quand vous postulez pour un nouvel appartement, le nom de votre régie actuelle. Cette question est illégale et ne doit pas être posée, si bien que vous avez le droit de répondre de manière contraire à la vérité ; vous pouvez ainsi répondre en indiquant, par exemple, que vous étiez en sous-location, ou que vous viviez chez votre partenaire, chez un proche ou chez des parents.

  • Si je demande une baisse de loyer, le propriétaire répondra-t-il moins facilement à mes futures demandes, par exemple de travaux d'entretien ?

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    Non, il n'y a aucune raison qu'il le fasse et, dans la pratique, on ne le constate pas vraiment. De toute manière, la loi oblige le propriétaire à entretenir le logement, de sorte que si c'était nécessaire, vous pourriez l'y obliger, par exemple en procédant à une consignation du loyer. Il faut aussi relever que la pénurie induit souvent que les propriétaires trainent des pieds face aux demandes des locataires : demander une baisse de loyer n'y changera rien, alors pourquoi se l'interdire

  • Comment demander une baisse de loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire ?

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    Adressez immédiatement, par pli recommandé, la lettre de demande de baisse de loyer générée par notre calculateur (lien) ou que vous avez rédigé vous-même.

    La baisse de loyer ne pouvant être réclamée que pour la prochaine échéance du bail, la lettre doit arriver chez votre gérance au cours du mois qui précède le début du délai de résiliation. En général, ce délai est de trois mois pour les baux d’appartement et de six mois pour les locaux commerciaux. Par exemple, si le bail de votre appartement arrive à échéance le 1er décembre, le délai de résiliation de trois mois commence à courir le 1er septembre. La lettre de demande de baisse de loyer doit impérativement arriver en main de la gérance au plus tard le 31 août.

    En toutes circonstances, sollicitez les permanences de l’ASLOCA. Si vous n’êtes pas membre, adhérez en ligne ou lors de la consultation.

  • La baisse de loyer demandée m’a été accordée en fonction du taux hypothécaire, mais je ne suis pas d’accord avec le montant fixé. Que faire ?

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    Vous devez dans ce cas saisir l’autorité de conciliation qui se trouve dans votre région. Pour le faire, vous disposez d’un délai de 30 jours dès réception de la réponse insatisfaisante.

    En toutes circonstances, sollicitez les permanences de l’ASLOCA. Si vous n’êtes pas membre, adhérez en ligne ou lors de la consultation.

  • Ma gérance ne répond pas à ma demande de baisse de loyer, que dois-je faire ?

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    Si vous n’avez pas de réponse dans les 30 jours de la part du bailleur, vous devez immédiatement saisir l’autorité de conciliation en matière de baux et loyer.  Vous disposez d’un délai supplémentaire de 30 jours pour le faire. Attention, il arrive que les gérances donnent des réponses partielles et « jouent la montre ». Cela n’interrompt pas le délai auquel vous devez impérativement vous tenir.

    En toutes circonstances, sollicitez les permanences de l’ASLOCA. Si vous n’êtes pas membre, adhérez en ligne ou lors de la consultation.

  • Est-ce que je peux demander une baisse de loyer si celui-ci est indexé sur l’indice des prix à la consommation ?

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    De plus en plus de loyers sont indexés sur l’indice des prix à la consommation (coût de la vie). Pendant la durée du bail, le loyer ne peut être augmenté ou baissé qu’en fonction de l’indice des prix à la consommation.

    Mais à la fin du bail, soit généralement à la fin d’une période de 5 ans, vous pouvez demander une baisse de loyer en fonction de l’évolution du taux hypothécaire par exemple (le calculateur est disponible ici).

    Pour cela, il faut faire parvenir une lettre à votre gérance/propriétaire en respectant le préavis de résiliation prévu par votre bail (généralement de 3 mois pour les habitations et 6 mois pour les locaux commerciaux). Votre gérance/propriétaire a 30 jours pour vous répondre. Sans réponse de sa part, vous avez 30 jours pour agir auprès de l’autorité de conciliation, faute de quoi votre demande de baisse ne sera pas valable. Sans attendre la réponse de votre gérance/propriétaire, nous vous invitons à prendre contact avec votre section cantonale de l’Asloca afin de respecter la procédure de demande de baisse.

    Attention, lorsqu’on laisse passer l’échéance de la fin du bail sans agir, il n’est plus possible de solliciter la baisse calculée. Vous perdez ainsi une occasion extraordinaire de voir votre loyer baisser.

  • Ma demande de baisse de loyer sera-t-elle appliquée avec effet à la date à laquelle le taux hypothécaire a baissé ?

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    NON ! Vous pouvez solliciter une baisse de loyer uniquement pour la prochaine échéance de votre bail, en respectant les termes et délais de résiliation de celui-ci. Parfois cela renvoi la baisse de loyer à une année.

    Conclusion : N’attendez jamais ! Lorsque les taux hypothécaires grimpent, les bailleurs sautent sur l’occasion afin de procéder rapidement à des augmentations massives !

  • Est-ce la date du timbre ou la date de réception qui fait foi pour déterminer si j’ai envoyé ma demande de baisse à temps ?

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    C’est la date de la réception par la qui déterminera si la lettre est parvenue à temps. Donc n’attendez jamais le dernier jour pour envoyer votre courrier recommandé. Attention : les plis recommandés ne sont pas distribués le samedi ; un courrier recommandé envoyé vendredi ne parviendra au plus tôt à son ou sa destinataire que le lundi.

    Un conseil : Si votre délai est court, envoyez le courrier par exprès ou préparez-en deux exemplaires que vous remettrez en main propre à votre régie. Faites signer un accusé de réception, qui restera en votre possession. Allez-y accompagné·e d’une autre personne non-membre de votre famille si vous pensez que la régie ou votre propriétaire refusera la lettre. Cette personne pourra vous servir de témoin, le cas échéant.

Calculateur de loyer 

Lorsque le taux hypothécaire de référence baisse, vous avez le droit, en tant que locataire, de demander une baisse de loyer à votre bailleur.

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