Question de Lucien B. , de Genève : « Ma régie m’a adressé une résiliation de bail pour le 30 septembre 2023. Le jour même de la réception du congé par mes soins, elle m’adresse un courrier séparé, pour me proposer que le bail se reconduise pour cinq ans, avec une hausse du loyer, puis une indexation de celui-ci pour les prochaines années à l’évolution du coût de la vie. Est-ce légal ?»
Contrairement à ce qui prévaut en droit du travail, le droit du bail ne connaît pas de congé-modification. Autrement dit, si le bailleur souhaite unilatéralement modifier les conditions du bail, il ne peut pas résilier le bail et présenter au locataire les nouvelles conditions contractuelles envisagées, charge au locataire de les accepter ou de partir. Il doit, comme l’y autorise expressément la loi (art. 269d du Code des Obligations [CO]), lui adresser pour le prochain terme de résiliation, une formule officielle indiquant les modifications du loyer et du bail, avec motivation claire des raisons justifiant celles-ci, et mention expresse du droit du locataire de contester semblables prétentions dans un délai de 30 jours, auprès de l’autorité de conciliation.
Les congé donnés par le bailleur au locataire, avec simultanément proposition à ce dernier d’un nouveau contrat, au loyer plus élevé ou à des conditions plus défavorables, sont illicites. Pareille pratique est expressément sanctionnée par l’art. 271a al. 1 let. b CO. Elle avait d’ailleurs ces dernières décennies été remplacée par les congés dits « économiques », par lesquels le bailleur met un terme au bail, au motif de vouloir louer plus cher mais à un tiers. Toutefois, en ce dernier cas, il appartient au bailleur de prouver qu’il peut effectivement relouer le bien à un prix non abusif, ce qu’il a du mal à faire, la plupart du temps. C’est pourquoi certains propriétaires ne s’embarrassent plus de devoir rapporter semblable preuve et résilient le bail du locataire, en lui proposant simultanément de demeurer en place moyennant une « adaptation des conditions locatives ». L’effet recherché est que le locataire apeuré acquiesce, par crainte de perdre un procès en contestation du congé, par résignation ou par manque d’inclination à une procédure.
Il appartient à notre lecteur de contester le congé reçu dans les 30 jours, à compter – par prudence – depuis la date qui figure sur l’enveloppe contenant la résiliation. Et avant de signer un tel bail avec un loyer augmenté, il serait bien avisé de consulter un spécialiste.
Pierre STASTNY, ASLOCA Genève
Article publié dans la Tribune de Genève du 17 mai 2023
