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Question de Ilias P. : « Mon bail indique qu’il s’agit d’un contrat de durée déterminée de 4 ans non renouvelable. La régie m’a dit que si tout se passait bien, il serait renouvelé. Le loyer double dès la quatrième année, ce qui me semble excessif. Que faire ?»

Un contrat de durée indéterminée (CDI) se renouvelle automatiquement pour une durée qui peut être annuelle, mensuelle ou autre, selon ce qu’il prévoit. Pour prendre fin, il doit être résilié par l’une des parties, l’autre ayant le droit de contester cette résiliation et de demander l’annulation du congé ou une prolongation de bail.

Un contrat de durée déterminée (CDD) prend fin sans congé. Le locataire ne peut que solliciter, en saisissant l’autorité de conciliation 60 jours avant la fin du bail, une prolongation de celui-ci. Un CDD prive le locataire de la protection contre les congés, et permet selon les cas au bailleur de disposer d’un outil commode pour se prémunir contre l’exercice par le locataire de certains droits (par exemple, celui de contester un loyer initial jugé abusif). Le Tribunal fédéral estime qu’il est licite pour le bailleur de proposer un CDD au locataire, sauf si son but est de frauder la loi, à savoir de limiter l’exercice de ses droits par le preneur.

En pratique, l’on observe que les CDD sont souvent utilisés pour priver le locataire de la protection contre les loyers abusifs. Par exemple, lorsque le loyer est bloqué pendant 3 ans en raison du contrôle des loyers après travaux, le bailleur prévoit fréquemment un échelon augmentant massivement le loyer dès la fin du contrôle. Cet échelon doit être contesté avec le loyer initial, dans les 30 jours suivant la remise des clés, même s’il prend effet plusieurs années après. Or, par la conclusion d’un CDD, le bailleur décourage le locataire d’agir en ce sens. En effet, s’il exerce ce droit, le bailleur ne conclura pas un nouveau contrat à l’échéance. Si le locataire s’accommode de ce bail sans contester le loyer, celui ne pourra plus être remis en question et le bailleur pourra reconclure à terme un bail, avec le même locataire, ou un autre de son choix.

Notre lecteur devrait contester le loyer initial dès son entrée dans les lieux et, dans le même mouvement, conclure à ce que le juge constate que le contrat est de durée indéterminée, vu les assurances données par la régie quant à son renouvellement, mais aussi vu le fait que le CDD consacre ici une fraude à la loi. S’il n’agit pas dès après sa prise des clés, il ne pourra plus remettre en question le montant du loyer. Quant au terme fixe du bail, la fraude à la loi sera plus compliquée à démontrer si le loyer initial n’est pas contesté.

Caroline RENOLD, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 8 février 2023

9 février 2023

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