Le 27 septembre, nous voterons sur une modification de la LDTR, la principale loi de protection des locataires à Genève.
Cette loi est la bête noire des milieux immobiliers. Normal parce qu’elle oppose un obstacle réel à la spéculation sur le parc immobilier locatif.
Il faut l’expliquer.
Voici pourquoi la loi 13025 entraînera des milliers de résiliations de bail
La LDTR limite les possibilités et les incitations économiques pour un propriétaire de vendre un immeuble locatif à la découpe, appartement par appartement. Un tel immeuble doit être vendu en bloc. Il y a une exception : il est déjà possible de vendre un appartement au locataire en place. Il faut cependant que 60% des habitant.es soient d’accord et que la vente ne soit pas une spéculation (pesée des intérêts).
L’accord des autres locataires est justifié par le fait qu’elles et ils sont à termes menacés de résiliation de bail.
En effet, le droit du bail (droit fédéral) permet à un propriétaire de résilier le bail d’un locataire pour vendre son appartement. La loi ne permet pas de le menacer de congé s’il n’accepte pas d’acheter, mais il est possible de résilier pour vendre à une autre personne tout en donnant la priorité au locataire en place (comble de l’absurde !).
Aujourd’hui, le droit du bail à lui seul ne protège donc pas les locataires contre une résiliation de bail donnée par un propriétaire au motif de vouloir vendre l’appartement.
Avec la LDTR, cette protection devient efficace, parce que le motif du congé ne tient pas lorsque le logement se trouve dans un immeuble locatif. A tout le moins, l’opération est beaucoup plus difficile. En effet, le propriétaire ne peut pas vendre sans l’accord du 60% des autres locataires et sans un intérêt public suffisant (pesée des intérêts).
Si la loi 13025 était adoptée, cette protection tomberait et le congé pourrait être donné librement par le propriétaire.
La protection prévue dans la loi 13025, invoquée à qui mieux mieux par la présidente de la Chambre immobilière Madame Barbier-Mueller, ne vaut donc rien.
La Chambre immobilière veut avec cette loi 13025 faire sauter le verrou de la LDTR pour pouvoir utiliser librement toute la marge de manœuvre que donne aux propriétaire la jurisprudence du Tribunal fédéral. Toutes et tous les locataires seraient à la merci d’un motif et d’une incitation supplémentaires de congé.
Voici pourquoi la règle du 60% est indispensable
Ces ventes à la découpe se font en général petit à petit et conduisent dans l’immense majorité des cas, à moyen terme, à vider un immeuble de tous ses locataires. La protection repose donc sur la prise de conscience par les locataires de leur intérêt commun à ne pas facilement accepter des ventes à la découpe.
En effet, si les locataires ne se serrent pas les coudes, ils sont cuits ! C’est pour cela que cette règle posée dans le droit actuel est si importante.
La protection actuelle de la LDTR fonctionne puisqu’elle limite ces ventes à quelques cas où la situation le justifie, mais empêche en revanche la spéculation à très large échelle qui était pratiquée avant la mise en place de cette loi en 1985 où des milliers de locataires étaient virés de chez eux.
Imaginez que votre mère ou toute autre personne notamment âgée ne puisse ou ne veuille pas acheter son appartement. Si son voisin achète le sien, sans que les autres habitants de l’immeuble ne puissent l’empêcher à la majorité de 60% peu à peu l’immeuble sera vendu à la découpe. La pression sur les locataires restants deviendra irrésistible.
C’est pour cacher cette réalité que la Chambre immobilière ment à la population
Déjà en 2016, une loi au contenu quasi-identique avait été rédigée par des députés issus des milieux immobiliers. Elle avait été adoptée par le Grand Conseil mais refusée en votation populaire à la suite du référendum de l’ASLOCA.
Son auteur, l’ancien député MCG Ronald Zacharias avait fait la même proposition. Monsieur Zacharias est aussi un des plus importants propriétaires d’immeubles à Genève. Il s’était illustré pour avoir falsifié des formules officielles et fait des baux fictifs, afin de priver ses locataires de la possibilité de contester le loyer initial même abusif.
Comme en 2016, les députés de la Chambre immobilière mentent et tentent ainsi de tromper les votants. Ils ont affublé leur loi 1305 d’un titre fallacieux faisant croire que le locataire peut acheter s’il le souhaite et que, s’il ne le souhaite pas, rien ne se passera.
Ceci est faux comme expliqué ci-dessus.
L’UDC et LJS, d’ordinaire favorables à la propriété, ne se sont pas laissés tromper puisqu’ils appellent tous les deux à voter NON à la loi 13025.
Madame Diane Barbier-Mueller, présidente de la Chambre immobilière, va encore plus loin : elle exploite la peur des locataires après les congés de masse à Carl-Vogt pour vanter l’achat des appartements par des personnes qui n’en ont le plus souvent pas les moyens.
Pourquoi les propriétaires voudraient-il faire le bien des locataires ?
La campagne des milieux immobilier est tout à fait imposante avec de moyens conséquents.
Les milieux immobiliers jouent leur va-tout, conscients que si la loi était modifiée, les perspectives de profits seraient très élevées.
Il faut rappeler que les campagnes de la Chambre genevoise immobilière sont financées par des levées de fonds auprès des régies et des propriétaires.
Ces personnes qui prétendent vouloir faire le bien des locataires avec leur loi 13025 sont les mêmes qui, au quotidien, imposent des loyers abusifs et envoient aux locataires des congés motivés par divers prétextes (en ce moment les rénovations).
De plus, la plupart des propriétaires n’ont strictement aucun intérêt à vendre leurs logements locatifs. Ces ventes supprimeraient une opportunité de rendement. Ils auraient d’autant moins d’intérêts à le faire à un prix relativement limité.
Pourquoi donc ces propriétaires défendent cette modification de la LDTR ?
- Certains propriétaires pour se débarrasser au prix du neuf en zone de développement – 7'000.- à 8'000.- francs par m2 – des logements pourris qui nécessiteraient des travaux coûteux plus difficiles à renter, malgré les subvention énergétiques. Autre avantage, se débarrasser sur les locataires de l’obligation de faire ces assainissements.
- D’autres propriétaires pour obtenir un nouveau motif de résiliation de bail (vente à un futur locataire désireux d’acheter). Ils pourront ainsi exploiter pleinement la jurisprudence fédérale déjà inique en matière de congés.
- D’autres encore pourront ainsi vendre petit à petit à la découpe (avec de grands bénéfices) leurs immeubles achetés en un bloc, ce qu’ils ne peuvent pas faire aujourd’hui sans l’accord du 60% des locataires et sans une pesée des intérêts faite par le Canton.
Pour tous les propriétaires, cette loi aura l’avantage de relancer le carrousel des ventes et des reventes aux copains (dénoncé par la LJS dans son initiative populaire «Stop au copinage pour l'accès à un logement!»).
Ils chasseront le locataire pour le remplacer par un proche, afin de lui faire profiter d’une revente sans limite de prix après un bref délai de 5 ans (la CGI diminue de moitié le délai en vigueur en zone de développement). Il y a un maximum d’argent à se faire et les propriétaires vont évidemment s’assurer que cet important profit profite à eux-mêmes ou à leurs proches.
Elle relancera aussi la spéculation en général avec l’augmentation généralisée des loyers à la clef, comme le fait Madame Diane Barbier-Mueller qui revend après 2 ans un logement acheté 1,1 millions de francs, pour 1,5 millions. Ce faisant elle augmente le loyer licite de 500 francs par mois au moins.
En conclusion, la seule véritable protection contre ces pratiques spéculatives, c’est la disposition de la LDTR (art. 39 al. 3) que la loi 13025 veut modifier.
****
La protection des locataires que la Chambre immobilière ne concerne que les immeubles locatifs en bloc et non pas les immeubles réalisés en PPE dès l’origine. Il est donc possible pour des personnes qui souhaitent acheter de le faire, même si la pénurie de logement touche aussi cette catégorie d’appartement. Il n’est pas acceptable de favoriser en démantelant le parc locatif à loyer abordable (art. 1 LDTR) une minorité de la population qui souhaite et peut acheter au détriment de la majorité qui ne voudrait pas et surtout ne pourrait pas acheter et pour laquelle la préservation de ce parc locatif est vitale.
