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Question de M. Jacques B. à Genève: « J’ai demandé une baisse de loyer selon un exemple de lettre et un calculateur consultés sur internet. Selon ce calcul, je devrais avoir une diminution d’environ CHF 228.- par mois, mais la régie m’a envoyé un avis officiel présentant une baisse de CHF 41.35 par mois. Que faire ? »
Le droit du bail prévoit que le locataire peut demander une baisse du loyer quand le taux hypothécaire diminue. Pour aider les locataires il existe des calculateurs en ligne. Ils sont toutefois sommaires et ne prennent en considération que la baisse du taux hypothécaire (et parfois partie de l’inflation), mais pas d’autres facteurs pertinents (hausse éventuelle des charges d’exploitation ou travaux à plus-value faits récemment). Il ne s’agit pas toutefois d’une omission. Ce n’est simplement pas au locataire de prendre en compte ces critères favorables au bailleur, mais à ce dernier de les invoquer.
Notre lecteur s’est inspiré de modèles en ligne pour demander la baisse en ne répercutant sur son loyer que la baisse du taux hypothécaire. La régie a probablement aussi considéré la variation de l’inflation depuis la dernière fixation du loyer et l’évolution des charges d’exploitation (à ne pas confondre avec les frais accessoires, payés séparément du loyer, qui donc logiquement n’influencent pas ce dernier). L’inflation est mesurée par l’indice des prix. Les charges d’exploitation (entretien de l’objet, assurances, conciergerie, etc.), sont par contre impossibles à déterminer sans accès aux pièces comptables. Pour éviter des procès et une consultation fastidieuse de documents, la pratique a développé des forfaits, non contraignants, en ce sens que le bailleur ne pourra les invoquer que dans le cadre d’un accord. Un forfait acceptable se situe entre 0,25% et 0,5 % par année. Soit, si le loyer a été fixé il y a 8 ans, un facteur compensatoire de 2 à 4 %. Les régies articulent parfois des forfaits supérieurs qui ne sont pas justifiés.
Cela explique pourquoi le locataire a calculé CHF 228.- de baisse et la régie CHF 41.35, car elle a compensé la baisse avec la variation à la hausse d’autres facteurs. Elle aura sans doute utilisé pour le calcul des charges un forfait de 1%, ce qui est trop. Le locataire qui a ici reçu un avis de modification officiel, sera bien inspiré de le contester sous 30 jours dès sa réception, auprès de la Commission de conciliation dont l’adresse figure sur l’avis.
Pierre STASTNY, ASLOCA Genève
Article publié dans la Tribune de Genève du 9 février 2022
(notre calculateur de loyer : https://www.asloca.ch/calculateur-de-loyer)
