GENEVE - Décès du locataire

« Ma femme hérite-t-elle du bail à mon décès ? » Question de Monsieur Francis S. à Genève : « Nous sommes un couple marié, dans la septantaine, locataires d’un appartement de 5 pièces dans un immeuble. En 1972 j’ai signé seul le bail à loyer. Si je viens à décéder avant mon épouse, qu’advient-il du bail ? » Contrairement à ce que l’on pense souvent, le bail ne s’éteint pas avec le décès du locataire. Au contraire, celui-ci continue avec tous les héritiers dont, notamment, l’épouse du locataire. En effet, le bail est un droit qui passe aux héritiers avec les autres droits et obligations du défunt, sa fortune ou ses dettes. Conformément aux articles 537 et 560 du Code Civil, la succession s’ouvre par la mort et les héritiers acquièrent de plein droit l’universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte, ce qui signifie que les héritiers deviennent titulaires du contrat de bail au jour même du décès du locataire. Il n’est donc pas besoin de demander à la régie si elle est d’accord de continuer le contrat avec la veuve du locataire : il suffit de l’informer du décès du locataire et de l’identité des héritiers afin qu’elle en prenne note. Certaines régies prétendent toutefois encore à tort qu’elles doivent donner leur accord pour la continuation du contrat avec les héritiers. C’est erroné. Attention, le contrat de bail passe à tous les héritiers et non pas seulement à la veuve, à savoir également aux enfants même si ceux-ci n’habitent pas dans l’appartement ni même en Suisse. Ceci n’est toutefois valable que si les héritiers ne répudient pas la succession parce que, par exemple, le défunt n’avait que des dettes et aucune fortune. A ce moment-là, selon le principe du tout ou rien, si l’on répudie la succession, on ne devient pas titulaire du contrat de bail. En cas de doute sur la fortune ou les dettes du locataire décédé, il faut indiquer à la Justice de Paix accepter la succession « sous bénéfice d’inventaire » (art 580 CC), à savoir qu’il faut demander un inventaire des actifs et des dettes. En effet le délai pour répudier une succession, à savoir la refuser car elle ne comprend que des dettes et pas d’actifs, n’est que de 3 mois dès la connaissance du décès.( art 567 CC) Dans le cas de Francis, son épouse héritera du contrat de bail à son décès, conjointement avec leurs éventuels enfants. On précisera également que le décès du locataire n’est pas un motif de résiliation anticipée du contrat de bail par le bailleur. C’est le même bail, sans changements, qui continuera avec les héritiers. François ZUTTER, avocat répondant, Asloca Genève Article paru dans la Tribune de Genève du 23 avril 2016