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Question de Mme Ruth K., 6 avenue François-Besson à Meyrin : « Ma régie m’a envoyé en juin le décompte de chauffage et eau chaude pour la saison 2016/2017 et maintenant le décompte 2017/2018 avec des soldes importants à ma charge. En particulier elle veut me faire payer des frais accessoires en plus du chauffage et de l'eau chaude, comme le salaire du concierge, des frais d’ascenseur et d’entretien des extérieurs. A-t-elle le droit ? «
NON, le bailleur ne peut facturer à titre de frais accessoires (appelés communément charges) que les postes prévus expressément dans le bail. A Genève, en règle générale, seuls les frais de chauffage et d’eau chaude sont mis à la charge des locataires, comme notre lectrice. Le bailleur et sa régie ne peuvent donc pas faire payer aux d’autres frais comme le salaire du concierge, la maintenance de l’ascenseur ou les frais d’entretien des extérieurs.
La loi est en effet stricte : selon l’art 257a du Code des Obligations (CO), les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si le contrat de bail le prévoit expressément. A défaut, ils sont compris dans le loyer. Le bailleur ne peut pas modifier unilatéralement le contrat, sans l’accord exprès du locataire.
Ces frais accessoires ne peuvent par ailleurs concerner que des prestations fournies par le bailleur ou un tiers en relation avec l’usage de l’appartement ou du local commercial. Ainsi, le bailleur ne peut pas faire payer ses frais hypothécaires au locataire par le biais de frais accessoires.
On remarquera par ailleurs que notre lectrice n’a reçu qu’en juin 2019 le décompte pour la saison 2016/2017, soit avec 2 ans de retard !
Malheureusement la loi ne prévoit pas de délai strict dans lequel le bailleur doit établir et faire parvenir aux locataires les décomptes. Si les baux genevois prévoient en général un délai de 4 mois après le bouclement de la saison, il n’y a pas de sanction en cas d’inobservation de ce délai. Ce n’est guère qu’après 5 ans que le bailleur ne peut plus réclamer de solde au locataire !
Cela étant, si le bailleur est incapable d’établir un décompte, les locataires sont fondés à demander le remboursement intégral des acomptes versés ; en effet c’est évidemment le bailleur qui avait choisi le système de la perception de frais accessoires par acomptes, alors qu’il y a d’autres possibilités légales : le loyer sans frais accessoires (donc inclus dans le loyer) ou le loyer avec en sus un forfait pour les frais accessoires (il n’y a pas de décompte car il s’agit d’un forfait). Il doit donc assumer les conséquences de son choix.
Nous ne pouvons que conseiller notre lectrice d’inviter ses voisins à contester les décomptes reçus et en cas de besoin, saisir la Commission de Conciliation en matière de baux et loyers. La procédure est gratuite.
François Zutter, titulaire du brevet d’avocat, ASLOCA Genève
Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 7 septembre 2019
