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Question de Monsieur Martin D à Genève : « Je rebondis sur la question de votre lecteur publié dans Tout l’immobilier du 20 avril. C’est le premier décompte que je reçois pour cet appartement : le propriétaire avait fixé des acomptes de Fr. 3'360.- par année et la régie m’a envoyé un solde supplémentaire de Fr. 3'237.- ! »
Une fois que le locataire aura pu vérifier si les frais mis à sa charge sont corrects par rapport à ce qui est prévu par le contrat selon la méthode expliquée dans notre rubrique du samedi 20 avril, la question se posera de savoir si le propriétaire n’est pas fautif en ayant sous-estimé les acomptes.
Par exemple, en matière de contrat d’entreprise, lorsque vous demandez à un ébéniste de vous fabriquer une table, il vous fera un devis ; si la facture finale dépasse de 10 ou 20 % le devis, vous pouvez refuser de payer le montant supplémentaire.
Malheureusement, le Tribunal fédéral vient de débouter des locataires zurichois qui avaient contesté un décompte de frais accessoires dépassant très largement les acomptes versés.
S’ils avaient obtenu gain de cause devant le Tribunal de district, malheureusement le Tribunal cantonal zurichois et le Tribunal fédéral ont jugé qu’ils devaient payer entièrement les soldes réclamés !
Le Tribunal fédéral a ainsi écarté une application analogique des règles sur les devis ; il a aussi estimé que malheureusement les bailleurs n’avaient aucune obligation de transparence lors des négociations précontractuelles pour la fixation du loyer et des acomptes de frais accessoires.
Cette conception est douteuse, dans la mesure où la loi prévoit expressément que des frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement dans le contrat de bail. On devrait logiquement en conclure que le bailleur devrait mettre un soin tout particulier à la fixation des acomptes.
Malheureusement, le Tribunal fédéral s’en tient à une conception totalement théorique en matière du droit du bail, à savoir que les parties sont libres de conclure n’importe quel contrat.
Le Tribunal fédéral fait comme si un locataire était libre ou non de conclure un contrat de bail pour son logement et qu’il pouvait discuter d’égal à égal des conditions avec un bailleur.
Dans la mesure où rien n’oblige le bailleur à fixer des acomptes corrects, on ne donc peut pas non plus l’accuser de tromperie.
La seule solution serait de demander expressément et par écrit au bailleur lors des négociations précontractuelles si réellement le montant des acomptes fixés couvre les frais.
Malheureusement, celui qui oserait poser une telle question serait sûr de ne pas obtenir le bail !
Une autre solution, plus judicieuse et probablement plus rentable, est d’accepter le contrat, emménager dans l’appartement et contester le loyer initial (soit le loyer net) dans les 30 jours dès la réception des clés.
François ZUTTER, ASLOCA Genève
Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 11 mai 2019.
