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Question de M. Martin S. à Genève : « J’ai conclu un bail avec une caisse de pension en janvier 2015. Le bail se renouvelle automatiquement chaque cinq ans, soit la dernière fois dès début 2020. Elle me communique cette année une hausse du loyer de 2 %, en se basant sur l’inflation depuis le début du bail. Puis-je la contester ? »
Le droit du bail autorise le bailleur à répercuter sur le loyer 40 % seulement de l’inflation mesurée par l’indice des prix à la consommation (IPC). L’idée sous-jacente est que le bailleur a théoriquement financé partiellement le bien par l’emprunt, à concurrence de 60 %. Son capital propre, exposé à la perte de pouvoir d’achat induite par l’inflation, est donc de 40 %.
Une règle particulière est prévue pour le propriétaire qui conclut des baux d’une durée minimale de cinq ans, qui peut alors répercuter sur le loyer la totalité de l’inflation. Autrement dit, si l’IPC évolue de 2 %, le loyer peut être adapté en conséquence, et pas de 0.8 % uniquement (2 x 40%). Ce type de baux est principalement prisé par les caisses de pensions qui, comme elles versent des prestations sur le long terme, sont attachées à une augmentation constante du loyer.
Notre lecteur se demande si, alors que la « première tranche » de cinq ans de son bail a expiré, il est permis au bailleur de remonter à 2015 pour fixer l’augmentation. Tel est le cas selon le Tribunal fédéral, l’indexation étant un mode de fixation du loyer qui s’inscrit dans la continuité, si bien que le bailleur n’est pas tenu de la déterminer en ne considérant que l’inflation depuis le dernier renouvellement automatique (2020). Notre lecteur ne pourra ainsi contester la hausse que si elle a été mal calculée.
En revanche, il pourra demander une baisse de son loyer pour le prochain terme (2025), en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire depuis 2015, si ce dernier n’a pas dépassé 2 % (niveau auquel il s’établissait en janvier 2015). Si telle adaptation ne peut pas être demandée « à l’intérieur » d’une période de bail de cinq ans, elle peut l’être pour le début de la prochaine période. Attention néanmoins à respecter le préavis (en principe trois mois) pour la solliciter, et donc de s’adresser à la régie au plus tard en septembre 2024 !
Pierre STASTNY, ASLOCA Genève
Article publié dans la Tribune de Genève du 27 avril 2022
