Contestation du loyer initial

Oui, en envoyant un email à l’adresse nouvelle.location@asloca.ch (en joignant si possible votre bail et l’avis officiel de couleur verte). Un de nos juristes vous appellera rapidement, pour faire le point (merci à cette fin de nous indiquer votre numéro de téléphone !). Attention, cette adresse email ne concerne que les logements se situant sur le canton de Genève.

Oui, il est même recommandé de ne pas agir seul, car les questions juridiques qui se posent sont souvent complexes et les négociations bien meilleures lorsqu’on a des arguments juridiques bien construits et une certaine expérience des audiences de conciliation.

Car tout le monde doit avoir un toit et qu’il est donc nécessaire de protéger les locataires des conséquences néfastes du seul jeu de l’offre et de la demande, en particulier en période de pénurie, celle-ci incitant les propriétaires à réaliser des rendements exagérés, voire indécents, en pratiquant des loyers trop élevés. La possibilité de contester le loyer initial permet aux locataires de se défendre individuellement et doit aussi amener les bailleurs à modérer les loyers pratiqués, avec un effet collectif sur le niveau des loyers.

Oui, la contestation du loyer initial ne dépend pas du montant payé par le précédent locataire. Par contre, si le loyer n’a pas été augmenté de façon massive, il vous sera nécessaire de prouver le caractère abusif du loyer fixé par le propriétaire, au moyen d’un calcul de rendement (cf. ci-dessous). Le Tribunal fédéral (TF) a aussi laissé entendre que d’autres présomptions pouvaient permettre au locataire de rendre vraisemblable que le loyer est abusif, mais la question n’est pas tranchée par le TF à ce jour.

Il s’agit d’une méthode de fixation du loyer fondée sur les coûts, qui consiste à déterminer, sur la base du prix d’acquisition – ou de construction -  de votre logement, le loyer que le propriétaire est en droit de demander pour pouvoir couvrir tous les frais qu’il doit assumer pour votre logement (y compris ses éventuels intérêts hypothécaires) et réaliser en outre un bénéfice raisonnable sur les fonds propres qu’il a investis pour l’acquisition du logement (marge actuellement limitée par le Tribunal fédéral à 3.75%).

Relativement souvent, à savoir pour tous les immeubles qui ont été achetés ou construits au cours des trente dernières années (car dans ce cas il est considéré par les tribunaux que la valeur d’acquisition peut être retrouvée et est fiable). Le délai se compte à rebours à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.

Le rendement autorisé est fixé 2% au-dessus du taux hypothécaire officiel (publié tous les trois mois), car un placement dans l’immobilier est un placement très sûr et ne justifie dès lors aucun rendement important. Il s’inscrit par ailleurs dans le cadre d’un droit « social », tant il est vrai que le logement est un bien essentiel, qui doit être protégé de la spéculation.

Parce que cela atténue les loyers au plan individuel et collectif ! Le locataire qui ne conteste pas son loyer initial verra celui-ci augmenter au fil du temps, sans y pouvoir grand-chose. Par ailleurs, pour les immeubles acquis il y a plus de trente ans (lorsqu’un calcul de rendement ne peut pas être effectué), si le loyer est une fois majoré sans être contesté, plus jamais il ne pourra redescendre à son niveau antérieur, même en cas de changement de locataire. Ne pas contester son loyer initial revient donc de fait, dans ces immeubles, à placer la barre du loyer bien au-delà de ce qui est accessible à un grand nombre de personnes en termes de qualité/prix. Il est donc très important, individuellement et collectivement, de contester son loyer initial, et donc également d’encourager ses connaissances à le faire, pour éviter une escalade irréversible des loyers.

Il s’agit d’un autre mode de fixation du loyer, généralement invoqué par le propriétaire pour justifier son loyer initial, mais que le bailleur est très vraisemblablement dans l’incapacité de prouver, car les tribunaux sont très exigeants sur l’apport de cette preuve. Il faut en outre bien distinguer les « loyers du quartier » de ceux résultant de l’offre et la demande actuelle (soit les loyers que l’on trouve dans les annonces de location), qui ne représentent pas du tout le loyer usuel du quartier.

Si un calcul de rendement est possible (cf. ci-dessus), alors ce critère prime de toute manière sur celui des loyers du quartier. Si un calcul de rendement n’est pas possible, alors le loyer initial ne peut être contesté avec succès, sauf circonstances particulières, que s’il a été augmenté de façon massive par rapport au précédent loyer.  Dans ce cas, le juge fixera le loyer sur la base des statistiques cantonales (sauf si le propriétaire parvient à démontrer que son loyer est justifié par les loyers du quartier, ce qui est très peu probable).

Non, car votre loyer a très vraisemblablement été fixé selon les seuls vœux du propriétaire qui profite de la pénurie, ce qui conduit à des loyers très élevés (et abusifs), tandis que le loyer statistique prend en considération tous les baux, y compris ceux qui ont été conclus de longue date à des prix plus raisonnables. Cette différence entre le loyer fixé par le propriétaire et le loyer résultant d’une procédure de contestation du loyer initial est même encore plus importante lorsque le loyer peut être attaqué au moyen d’un calcul de rendement, les loyers étant parfois diminués de plus de 50%.

Non, il n’existe aucune limite, et si le locataire ne conteste pas son loyer initial par le biais d’une procédure dans les trente jours qui suivent la remise des clés, le loyer est considéré comme valable, même s’il est en réalité complètement injustifié.

Non, sauf dans des cas rarissimes, car le locataire qui fait valoir des droits est protégé contre les congés pendant toute la durée de la procédure et même pendant les trois ans qui suivent celle-ci ; ce n’est que dans des cas bien spécifiques que le propriétaire peut résilier le bail durant cette période de protection. Un congé sera donc très généralement contesté avec succès par le locataire. Après cette période de protection, le propriétaire ne peut pas non plus résilier le bail facilement, car si son locataire conteste le congé, il devra être en mesure de justifier celui-ci, étant précisé qu’un juge peut annuler la résiliation si elle apparaît donnée en représailles (par exemple suite à une contestation de loyer initial). Dans la pratique, on constate que la notification d’un congé à un locataire qui a contesté son loyer initial est très rare.

Il faut saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête (une lettre au propriétaire est insuffisante), dans un délai de trente jours courant depuis la remise des clés. Même en contactant l’ASLOCA Genève le dernier jour du délai, il est encore possible d’agir par une requête sommaire, qui pourra ensuite être complétée.

Par une simple requête sur formulaire (que vous pouvez trouver sur le site de l’État de Genève « Requête contestation du loyer initial formée par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers ») adressée le jour-même à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (une lettre au propriétaire ou à la régie est insuffisante), signée par tous les titulaires du bail et demandant un loyer plus bas (par exemple celui du précédent locataire ou un loyer plus bas encore). Attention, sous la rubrique « bailleur », il faut indiquer le nom du bailleur mentionné sur la feuille verte (c’est-à-dire le propriétaire de l’immeuble) et non la régie.
Le délai sera ainsi sauvegardé et la requête pourra ensuite être complétée sans difficulté.

Non, sauf dans des cas rares, soit notamment si le propriétaire a omis de remettre en début de contrat l’avis officiel de couleur verte (« avis de fixation du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail »), s’il a mal rempli ou falsifié celui-ci ou a effectué des travaux importants sans obtenir d’autorisation de construire et donc en violation de la LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations).

La procédure comporte deux phases, l’une devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, l’autre devant le Tribunal des baux et loyers. Au cours de la première, le but est de parvenir à un accord avec le propriétaire. Si les négociations n’aboutissent pas, la procédure est introduite devant le Tribunal des baux et loyers, qui rendra une décision. La grande majorité des affaires sont négociées et durent ainsi entre quelques semaines et quelques mois. Celles qui ne peuvent pas être négociées durent entre un et deux ans en moyenne.

Oui, le loyer est fixé avec effet rétroactif au début du bail et le trop-perçu de loyer est remboursé au locataire (car pendant tout le procès, c’est le loyer fixé par le propriétaire qui doit être payé).

Non, le loyer ne peut en aucun cas être refixé par un juge plus haut que le loyer convenu.

Non, devant toutes les instances cantonales la procédure est gratuite et le perdant ne doit pas payer l’avocat du vainqueur. Le locataire paie en revanche son propre conseil juridique, s’il en a un, et qu’il n’a pas d’assurance juridique ou ne peut prétendre à la défense aux frais de l’Etat (assistance juridique).

Si le loyer n’a pas été augmenté de façon massive (sauf circonstances particulières) et qu’un calcul de rendement est impossible (cf. ci-dessus).

Oui, et il faut contester en même temps cette durée déterminée, le Tribunal fédéral ayant récemment reconnu qu’un contrat de durée déterminée constitue une fraude à la loi si son objectif est d’empêcher le locataire de faire valoir ses droits.

On voit toutes sortes de résultats, mais il est fréquent que des loyers soient diminués de manière importante, parfois même divisés par deux.

Non, il n’existe pas de liste noire, c’est une légende urbaine. En revanche, certaines régies demandent, quand vous postulez pour un nouvel appartement, le nom de votre régie actuelle. Cette question est illégale et ne doit pas être posée, si bien que vous avez le droit de répondre de manière contraire à la vérité ; vous pouvez ainsi répondre en indiquant, par exemple, que vous étiez en sous-location, ou que vous viviez chez votre partenaire, chez un proche ou chez des parents.

Non, il n’y a aucune raison qu’il le fasse et, dans la pratique, on ne le constate pas vraiment. De toute manière, la loi oblige le propriétaire à entretenir le logement, de sorte que si c’était nécessaire, vous pourriez l’y obliger, par exemple en procédant à une consignation du loyer. Il faut aussi relever que la pénurie induit souvent que les propriétaires trainent des pieds face aux demandes des locataires : contester le loyer ou pas n’y changera rien, alors pourquoi se l’interdire ?