L’aménagement du territoire, soit comment on utilise le territoire et pour qui, est un enjeu politique fondamental. Il s’agit de savoir comment le territoire constructible du canton, une denrée rare et limitée, est utilisé et pour qui est-ce que l’on y construit.
L’immobilier à Genève est l’objet de toutes les convoitises. Les pressions économiques sont énormes. Du fait de la grande disparité des revenus et de la pénurie, des loyers exorbitants trouvent toujours preneurs et l’immobilier est un refuge pour les investissements quand la bourse n’est plus assez rentable. Avec la jurisprudence du Tribunal fédéral aux petits soins des propriétaires immobiliers, ces derniers ont ceinture et bretelles.
C’est pourquoi la population genevoise, écrasée par une pénurie endémique, subi des loyers excessifs et en hausse constante. La population a ainsi besoin que soient construits des logements à coût abordable et qu’ils soient construits rapidement.
Deux visions s’opposent ainsi.
La droite immobilière veut construire en « zone ordinaire », soit une zone sans aucune règle. Cela lui permet
- De construire des bureaux et des logements à des prix et loyers exorbitants puisqu’il n’existe aucun mécanisme de contrôle des prix des logements en zone ordinaire.
- Construire des logements inaccessibles aux bas revenus et à la classe moyenne, soit l’écrasante majorité de la population. En effet, aucun logement d’utilité publique (LUP) n’est construit en zone ordinaire, car les marges ne sont pas assez intéressantes pour les promoteurs. De plus, les prix des loyers n’étant pas contrôlés en zone ordinaire, les loyers sont inaccessibles à la classe moyenne.
- Eviter toute règle de planification qui pourrait entraver son profit, et ainsi construire de manière non planifiée, sans réflexion globale, sans planification des besoins en infrastructures publiques, et sans financement de ces dernières.
Heureusement, à Genève, nous disposons d’un outil d’aménagement très important : la « zone de développement ». Ce type de zone, développé par les Radicaux (aujourd’hui PLR !) dans les années 50, fixe des règles à la construction sur ces nouvelles zones, permettant de construire dans l’intérêt de la population :
- Prix de vente des terrains sont contrôlés pour éviter la spéculation
- Loyers des appartements en location et les prix de vente des appartements en PPE son contrôlés pour s’assurer de construire du logement abordable pour toutes et tous
- Obligation de construire tous les types de logements (1/3 Logement d’utilité public, 1/3 locatif sans conditions d’accès, 1/3 de libre, dont minimum 1/5 de propriété par étage – PPE)
- Planification de la construction et des besoins en équipements publics.
La zone de développement est l’outil d’aménagement qui permet de construire du logement abordable, correspondant aux besoins de la population, à des prix et loyers contrôlés. La population a d’ailleurs contraint le Conseil d’Etat à ne « déclasser » (soit créer de nouvelles zones constructibles) qu’en zone de développement.
C’est évidemment pour cela que les milieux immobiliers combattent la zone de développement et cherchent à tout prix à obtenir une zone ordinaire, notamment au lieu-dit Seymaz-Sud. Les milieux immobiliers n’ont pas choisi par hasard « Seymaz ».Ces terrains ont tout pour garantir des profits plus élevés. Ils sont situés près d’une gare, de la voie verte et d’une rivière renaturée et bien aménagée. Ces équipements financés avec de l’argent public rendent le secteur très attractif. Les spéculateurs cherchent à s’approprier les efforts de la collectivité en les privatisant à leur profit.
A titre d’exemple, pour un immeuble construit en 2020 en zone ordinaire dans le quartier des Pâquis, le prix de la vente faite en 2026 s’élève à 20'000 frs le m2. Soit 1,2 million pour 60 m2 !!
Nous résumons ci-dessous les principales différences entre les deux zones :
