Question de Elio S. à Chêne-Bourg : « J’ai lu dans les journaux que la pénurie de logements allait s’empirer, que l’inflation était galopante et que les taux hypothécaires grimpaient. Et que par conséquent les loyers allaient augmenter encore l’an prochain. Que faire ? »
Il est vrai que les échos donnés par les médias à diverses études immobilières sont préoccupants. La construction de logement ralentit et devient plus chère. La demande augmente, notamment parce que les ménages qui se créent croissent plus vite que le nombre de logements disponibles.
Les loyers en Suisse ne sont heureusement pas régis par le seul marché. Le Code des obligations (CO), prévoit une protection des locataires contre les loyers abusifs. Il faut néanmoins garder à l’esprit que c’est un système de surveillance des loyers, pas de contrôle de ceux-ci. La différence est de taille : il appartient au locataire de saisir une autorité quand il entend demander que son loyer soit diminué, parce que le bailleur s’y refuse, ou pour s’opposer à une augmentation du loyer. Et le délai est bref pour agir : 30 jours.
La pénurie de logement favorise le pouvoir du bailleur de déterminer le loyer. Le CO permet en effet au bailleur de se prévaloir des « loyers usuels dans le quartier » pour fixer un loyer qui reflète celui du marché. Toutefois, le locataire qui signe un nouveau bail peut, selon les cas, lui opposer que la hausse par rapport au locataire précédent est abusive. Il peut aussi, pour les immeubles construits il y a moins de 30 ans ou qui ont été acheté par le propriétaire actuel dans les trois dernières décennies, faire valoir que le rendement procuré au bailleur par le loyer est abusif, même si le loyer n’est pas augmenté à la relocation. Le loyer admissible sera examiné non pas au regard du marché, mais du profit que le bailleur engrange, une fois tous ses coûts payés (frais bancaires, charges d’exploitation). Le locataire en place, confronté à une majoration de loyer, peut s’y opposer en arguant que le loyer du quartier n’est pas celui qui lui est notifié. Il appartiendra alors au bailleur de le prouver, ce qu’il parvient rarement à faire. Si la hausse est motivée par un mouvement du taux hypothécaire, il peut là aussi rétorquer que la hausse rendrait le loyer abusif et demander le calcul du rendement procuré par le loyer, pour se défendre.
Malheureusement, les gens ne le savent pas assez. Et ne contestent pas les loyers qui leur sont imposés. Les instruments pour se défendre existent. Il ne faut simplement pas hésiter à les utiliser !
Pierre STASTNY, ASLOCA Genève
Article publié dans la Tribune de Genève du 16 novembre 2022
